Qual a estrutura administrativa do seu condomínio?

O corpo gestor do condomínio e as suas responsabilidades perante a legislação

Gleidson Ribeiro,
A eleição do síndico e dos Conselheiros é sempre um fato marcante na vida condominial. O artigo 1347 do Novo Código Civil define que a Assembléia escolherá um síndico para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se, o síndico pode ser condômino, locatário, funcionário, pessoa física ou jurídica, exceto se a convenção do condomínio vedar algumas dessas situações.


O síndico, sem exceções, deve ter ciência da responsabilidade civil e criminal que o novo Código Civil trouxe para a função.

A administração de bens da massa condominial enseja ao síndico várias responsabilidades, entre elas a obrigatoriedade de prestar contas de sua Gestão aos condôminos, que nele depositaram confiança, elegendo-o.

Esta obrigação, Conforme Art. 1.348 da Lei Nº 10.406, de 10 de Janeiro de 2002 (Novo Código Civil) é anual e deve ser realizada em Assembléia e, não o fazendo, poderá ser exigido em juízo a prestação dessas contas bem como o repasse do saldo, se apurado divergente.

Assim como o Síndico a eleição dos Conselheiros também é definida por lei específica, com a entrada em vigor do Novo Código Civil, muitos juristas do Direito Condominial entenderam que a Lei do Inquilinato 4591/64 foi derrogada a partir de 2003, ou seja, no contexto jurídico, pode ser entendido como a forma de extinguir uma lei parcialmente, ou seja, parte de determinada lei continua a viger, enquanto parte dela se extingue com a entrada em vigor de uma nova lei.

Desta forma, ainda que o Novo Código Civil não faça referência à figura do Conselho Consultivo, não significaria o seu desaparecimento, vez que a nova Lei não estabeleceu tal fato, apenas complementando o Corpo Gestor do Condomínio, ou seja, estabelecendo a figura do síndico, do Conselho Consultivo composto por três membros (artigo 23 da Lei n. 4591/64) e um Conselho Fiscal também composto por três membros (Art. 1353 do NCC)

Considerando a legislação, tornam-se claramente perceptíveis diferentes atribuições, forma de escolha e períodos de mandatos, deixando clara a formação do Corpo Gestor Condominial, como segue:

Síndico

No artigo 1.348 do Código Civil Brasileiro vêm elencados os deveres do síndico.

De acordo com o artigo 1.348 do Código Civil, compete ao síndico: convocar a assembléia dos condôminos; representar ativa e/ou passivamente o condomínio em juízo ou fora dele nos atos necessários à defesa dos interesses comuns; informar à assembléia a existência de procedimento judicial ou administrativo de interesse do condomínio; fazer valer e cumprir a Convenção, o Regulamento Interno e as determinações da assembléia; elaborar orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; cobrar dos condôminos o pagamento das cotas, bem como impor e cobrar multas devidas; realizar o seguro da edificação; prestar contas à assembléia anualmente e quando for exigido; conservar e guardar as partes comuns; zelar pela prestação dos serviços que interessem aos condôminos.

Na omissão do síndico no cumprimento de algum dos deveres poderá ensejar em alguns casos responsabilidade pessoal da pessoa do síndico, inclusive o descumprimento poderá implicar na destituição do síndico, que poderá ser deliberada em assembléia geral. Constatando-se dano efetivo a condôminos ou a terceiros por desídia ou culpa do administrador, poderá ele ser responsabilizado civilmente.

A lei deixa clara a submissão do síndico às decisões assembleares, pois ele não está em situação privilegiada perante os demais condôminos. As regras dispostas na convenção, no regimento interno e as decisões de assembléias devem ser cumpridas por todos.

Conselho Consultivo

Diz a norma ainda vigente (Lei 4.591/64):

"Art. 23 - Será eleito, na forma prevista na convenção, um conselho consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição.

Parág. único - Funcionará o conselho como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a convenção definir suas atribuições específicas.

Nota-se que o Art. 23 da Lei 4591/64 deixa explícito que os membros que comporão o Consultivo deverão ser condôminos, ou seja, proprietários.

Conselho Fiscal

Conforme Art.1356 do Novo Código Civil poderá haver, sem obrigatoriedade, um Conselho Fiscal, composto por três membros que não precisam necessariamente ser condôminos, ou seja, proprietários, que será eleito pela Assembléia, por prazo não superior a dois anos, tendo como competência emitir parecer sobre as contas do Síndico e nada mais. Seu mandato também poderá ser no mesmo período do Síndico, podendo, assim também ser o elo entre uma gestão e outra.

Observa-se que ambos os conselhos são extremamente importantes à administração do condomínio, pois enquanto um auxilia o síndico nos atos administrativos o outro fiscaliza a execução financeira da gestão.

Assim, ainda que o síndico, isoladamente, cause prejuízos ao condomínio por ação ou omissão intencional ou não, os demais membros do corpo diretivo do condomínio (especialmente os conselheiros), poderão ser incluídos em eventual ação de indenizatória, por sua omissão.

Sérgio Paulo, sócio da Indep Auditores, empresa que atua no segmento de Auditoria em Condomínios destaca que se tornou natural e habitual a contratação pelos condomínios de Auditoria Preventiva para analisar com independência as pastas mensais, permitindo que tanto o Síndico quanto os Conselheiros possam consolidar uma prestação de contas de forma segura e transparente.

De um modo geral, é dever do bom condômino, participar ativamente da vida condominial, participando das assembléias, escolhendo bem seus representantes, propondo melhorias e fiscalizando indiretamente a boa execução administrativo-financeira, para que toda a gestão seja proativa.

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