Alterações na Lei do Inquilinato

Conforme amplamente divulgado na mídia, foi aprovado pelo Senado o Projeto de Lei da Câmara nº 140/2009 (nº 71/2007, na casa de Origem, do Deputado José Carlos Araújo), só restando agora a sanção presidencial para virar lei.

Em suma, em que pese existirem pontos no referido PL interessantes aos inquilinos, é incontestável que o texto ambicionado é amplamente favorável aos locadores.

Ademais, não há dúvidas, também, de que os maiores prejudicados, caso a lei seja sancionada, serão os pequenos empresários, visto que não possuem estrutura administrativa adequada, tampouco informações sobre controle de prazos etc.

Sem prejuízo de outros itens complicados sob a ótica dos locatários (elevação do leque de possibilidades de concessão de liminar em sede de ação de despejo, não cabimento de indenização na hipótese de não renovação em razão de melhor proposta de terceiro entre outros), seguem 02 que merecem destaque:

Art. 2º - inclui o § 3º no art. 13 da Lei em vigor:

“§ 3º Nas locações não residenciais, equipara-se à cessão da locação qualquer negócio jurídico que importe na transferência do controle societário do locatário pessoa jurídica.”

Art. 2º - altera o caput do art. 74 da Lei em vigor:

“Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação.”

O primeiro proíbe a transferência do controle societário da pessoa jurídica locatária sem autorização do locador, o que na prática quer dizer que, salvo prévia anuência do senhorio, jamais os inquilinos poderão livremente transferir o fundo de comércio, através da cessão das quotas/ações da empresa estabelecida no local respectivo.

Ao contrário do alegado no relatório da Senadora Ideli Salvatti, no direito brasileiro, tal prática, ou seja, restrição em relação à transferência do controle societário da empresa locatária, somente é admitida, por alguns juristas, quando o estabelecimento estiver situado em shopping centers e desde que conste expressamente em contrato. Merece destacar que a jurisprudência é pacífica no sentido de que é nula cláusula contratual que se equipara à cessão qualquer alteração no contrato social da pessoa jurídica locatária.

No que se refere aos shopping centers, não se tem notícia de precedentes judiciais específicos sobre a hipótese, apesar de existir doutrina defendendo como lícita disposição que veda a transferência do controle societário da pessoa jurídica locatária sem autorização antecedente do locador.

A segunda alteração pretendida retro aludida, igualmente, não protege os fundos de comércio criados pelos locatários/lojistas, visto que, diferentemente da lei em vigor, a qual prevê que a desocupação do imóvel, em sede de ação renovatória, só ocorre em até 06 meses após o trânsito em julgado, o desalijo poderá ocorrer depois de ser proferida a sentença, com prazo de 30 dias para a desocupação voluntária.

Com efeito, considerando que consta no projeto em pauta que, uma vez realizado o despejo, somente caberá indenização e jamais o retomada da posse pelo locatário, não há como negar os severos e incontornáveis prejuízos que sofrerão os inquilinos, vez que, mesmo se a sentença que julgou improcedente a ação renovatória for reformada, os mesmos não poderão reiniciar as suas atividades no local primitivo.

Ora, o ponto comercial, isto é, a localização do estabelecimento, muitas vezes, é fundamental para o sucesso da atividade, em vista da dificuldade em formar a clientela.

Pelo exposto, não nos parece adequado restringir a transferência do controle societário da empresa locatária e permitir o desalijo do inquilino antes do trânsito em julgado da ação renovatória.

Mario Cerveira Filho e Daniel Alcântara Nastri Cerveira são sócios do escritório Cerveira, Dornellas e Advogados Associados, com ampla atuação no segmento locação comercial

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