Comprar imóvel na planta fica mais arriscado

A crise financeira mundial e o aperto na oferta de crédito tornaram mais arriscada a compra de imóveis na planta. Empresas do setor aguardam o detalhamento do pacote de ajuda financeira do governo para avaliar o impacto sobre os negócios. Enquanto isso, empresas, sem caixa, revisam a projeção de lançamentos, apresentam balanços financeiros preocupantes e demitem. “Quem comprar imóvel na planta neste momento vai correr um risco enorme”, alerta o proprietário da ACI Consultoria Imobiliária, Ademir Silva.

O consultor diz conhecer clientes que já enfrentam atraso na entrega dos imóveis ou perceberam redução no ritmo da obra, mas evita citar nomes. “A escritura do imóvel só é conseguida quando o prédio já está pronto e com ‘habite-se’, mas há obras paradas ou atrasadas”, conta. Ele destaca que, sem o documento, os compradores não podem revender o bem.

“As obras estão paradas. Há o risco de quem comprou um imóvel com previsão de entrega de dois anos só receba o bem em cinco”, alerta Silva.

O atraso nas obras, negado por grandes construtoras, seria conseqüência da falta de dinheiro na praça. Por um lado, as empresas não conseguem tomar empréstimos junto aos bancos, já que estes passaram a restringir o crédito. Por outro, os próprios compradores finais estão receosos em assumir dívidas longas nesse momento de incerteza na economia e de alta taxa de juros.

Uma das conseqüências é a desaceleração nas vendas, que faz com que as empresas revisem o fluxo dos próximos lançamentos de imóveis.

Precaução

Apesar do cenário desfavorável, o investidor que estiver decidido a comprar o imóvel deve adotar alguns cuidados extras para que o negócio não se transforme em uma dor de cabeça (veja quadro abaixo). “É necessário cautela para evitar problemas, como a perda do imóvel por causa da falência de alguma construtora”, afirma o presidente do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci), João Teodoro da Silva.

Ele recomenda que o comprador exija que o empreendimento tenha um fundo próprio, chamado de patrimônio de afetação. Nesse sistema, todos os recursos obtidos pela construtora em determinada obra são “carimbados” para aquela construção. Ou seja, o incorporador não pode redirecionar parte das parcelas recebidas de um empreendimento para outra obra.

Por esse regime, é criado, inclusive, um conselho para fiscalizar a administração do patrimônio do empreendimento. “Qualquer comprador pode fazer parte do grupo e consegue acesso às informações. É possível saber, por exemplo, se o empreendimento possui patrimônio suficiente para concluir as obras”, explica. Para o presidente do Cofeci, é justamente essa total transparência das informações que leva algumas construtoras a não adotar o sistema.

O fundo garante que, caso haja falência da construtora, os moradores contratem outra empresa para a conclusão da obra. O patrimônio de afetação foi criado por uma lei de 2004 depois da falência da construtora Encol, que, ao declarar falência, deixou vários empreendimentos parados no País.

Cláusula de recompra

Parte dos especialistas recomenda ainda que seja exigida uma cláusula de garantia de recompra do imóvel pela incorporadora. Com ela, o comprador que quitar a dívida e precisar do dinheiro pode vender o imóvel para a empresa. Lembre-se, no entanto, que a incorporadora pode oferecer um valor abaixo do desejável. Ou seja, a cláusula não garante que o proprietário conseguirá vender pelo preço que almeja ou pelo valor de mercado.

O consultor financeiro Gustavo Cerbasi dá ainda um conselho do ponto de vista econômico. “Com os juros altos, não compensa financiar imóveis acima de R$ 100 mil em mais de 12 anos”, aconselha. Se o valor do imóvel for mais baixo, o prazo pode ser maior desde que a parcela seja equivalente ou menor do que o custo de uma locação que a pessoa pagaria caso fosse alugar uma casa.

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