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Crédito imobiliário aumenta 26%, mas comprador ainda desconhece melhor forma de financiamento

A concessão de financiamento imobiliário com recursos da Poupança cresceu 26,1% em maio, em relação ao mesmo período de 2017, atingindo a marca de R$ 4,5 bilhões

Daniele Akamines, Administradores.com,

A retomada da expansão do financiamento para a compra e construção de imóveis é um sinal positivo para o setor, mas é importante saber se os mutuários estão acertando a escolha entre a Tabela Price e o sistema SAC na hora de ir ao banco

A concessão de financiamento imobiliário com recursos da Poupança cresceu 26,1% em maio, em relação ao mesmo período de 2017, atingindo a marca de R$ 4,5 bilhões, segundo informou ontem a Abecip - instituição que representa as financiadoras de imóveis. Considerando apenas os cinco primeiros meses do ano, o volume de recursos destinados à aquisição e à construção de casas e apartamentos subiu 18,1% ano a ano, para R$ 19,79 bilhões.

Parte dessa expansão é explicada pelos preços atraentes de imóveis, que se mantêm estagnados ao longo deste 2018. A última divulgação do índice FipeZAP mostra que o preço médio de venda de imóveis residenciais no Brasil recuou 0,1%, em termos nominais, de janeiro a maio, o que corresponde a uma queda real de 1,31%, considerando a inflação. Diante do ensaio para a retomada deste segmento na economia, é fundamental saber se os compradores estão fazendo a escolha certa na hora de contratar este crédito.

Por muito tempo havia um mito de que o uso da Tabela Price como forma de financiamento dificultava o pagamento da casa própria porque as prestações para o mutuário subiam a perder de vista, mas isso não é verdade. Basta lembrar que a instituição financeira utiliza o mesmo critério para calcular os juros seja pela Tabela Price ou pelo sistema SAC. De um modo geral, enquanto na Tabela Price o pagamento dos juros ocorre nos primeiros ¾ do prazo total do financiamento – e só depois se inicia a amortização do saldo devedor –, no SAC o saldo devedor já começa a ser quitado desde a primeira prestação.

Com esse valor diminuindo, as prestações também caem, dando a falsa impressão de que o uso do sistema SAC é sempre a melhor opção para o comprador. Nos dois tipos de financiamento, a taxa de juros incide sempre sobre o capital e, tanto na Tabela Price quanto no sistema SAC, não ocorre o que muitos chamam de cobrança de juros sobre juros. A única diferença entre as duas formas de financiamento se restringe ao cálculo da prestação. Tanto é verdade que a Lei 11.977/2009 autoriza expressamente o uso da Tabela Price como sistema de amortização.

A decisão entre os dois sistemas dependeria, portanto, do perfil do comprador. Considerando o mesmo valor a ser financiado, com um prazo e uma taxa de juros idênticos, foram feitas duas simulações para mostrar as vantagens das duas formas de amortização.

No primeiro exemplo (Tabela 1), o comprador tomou emprestado do banco R$ 500 mil, com uma taxa de juros de 8,99% num prazo de 204 meses. Notamos que a primeira parcela da prestação na Tabela Price é inferior ao valor inicial calculado pelo sistema SAC. Desse modo, a Tabela Price seria a melhor opção se a pessoa não tivesse renda suficiente para bancar uma prestação de R$ 6.252. Porém, o montante total a ser pago ao final do período seria muito maior.

Já no segundo exemplo, vamos considerar que, além das mesmas condições de financiamento (R$ 500 mil a uma taxa de 8,99% ao ano), o comprador está disposto a arcar com uma parcela maior, como a prevista no sistema SAC (R$ 6.252). Quando usamos um valor semelhante para a primeira prestação nas duas formas de amortização, vemos que, nessa situação, vale a pena optar pela Tabela Price, já que a dívida seria paga num prazo menor:

O fato é que não existe um sistema melhor ou pior, existe a necessidade de conhecer bem cada sistema de amortização para saber o que serve para cada perfil de mutuário.

Daniele Akamines — Diretora da Akamines Negócios Imobiliários