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A Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1.964 disciplinava que “o condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na convenção fica sujeito aos juros moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sobre o débito, que será atualizado, se o estipular a convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso de mora por período igual ou superior a seis meses. (Art. 12, § 3º), enquanto, ao incorporar as regras condominiais, dispõe o Código Civil de 2.002:
 
Art. 1.336. São deveres do condômino: 
 
§ 1º &#8211; O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
 
 
 
Ora. o referido art. 1.336, § 1º inserido no Capítulo VII, do Código Civil, instituído pela Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2.002, que trata do Condomínio Edilício, ao conferir o condomínio o direito de convencionar os juros moratórios na inadimplência, traz inovações indiscutivelmente da mais alta indagação para a instituição.
 
 
 
No entanto, do mesmo modo como não foi possível aos interessados captar equívocos da lei nº 4.591/64, em relação ao estabelecimento da multa moratória, não foram estes capazes de bem interpretar as disposições ora vigentes, que disciplinam multa e juros, os últimos convencionados pelo condomínio, que na sua omissão são taxados em 1% ao mês, somados á multa de até 2%.
 
 
 
Há que se assinalar, entretanto, que condôminos e até especialistas receberam com lamentação, entendendo que a legislação vigente ao estabelecer um percentual da multa de 2% contra 20% da disposição anterior, retirara do condomínio um fator importante na inibição da inadimplência, do que se constata que não se aperceberam aqueles que o instituto da multa, como disciplinado pela Lei 4.591/64 é uma espécie de lamina de dois gumes, um instrumento “mutante” que, serve a obstrução da inadimplência; serve, também, quando instalada essa, na sua perpetuação, pois quanto mais longo for o período de inadimplência, menor será o percentual da multa média, assim, um devedor atrasado no cumprimento de suas obrigações por um mês, pagava 20% de multa, em apenas um mês, entretanto, num hipotético atraso de 10 meses, o devedor pagaria multa média de 2% ao mês.
 
 
 
Também, em relação a vigente legislação criaram-se controvérsias, quiçá gratuitas, eis que a Excelentíssima Senhora Ministra Nancy Andrighi relata no REsp Nº 1.002.525 &#8211; DF (2007/0257646-5) que este “cinge-se a determinar se, após o advento do Código Civil de 2002, é possível fixar na convenção do condomínio juros moratórios acima de 1% (um por cento) ao mês em caso de inadimplemento das taxas condominiais”, o que, aliás, enfatiza, “infere-se da leitura do art. 1.336, § 1º, do CC/02 ( ou seja, entende-se da simples leitura do texto) que: (i) devem ser aplicados os juros moratórios expressamente convencionados, ainda que superiores a 1% (um por cento) ao mês; e (ii) apenas quando não há essa previsão, deve-se limitar os juros moratórios a 1% (um por cento) ao mês. Com efeito, o referido dispositivo não limitou a convenção dos juros moratórios ao patamar de 1% ao mês como o fez expressamente com a multa, que será de “até” dois por cento.
 
Aliás, as relações no condomínio por conflitantes, impedem quase sempre o entendimento: Condôminos e condomínio são pessoas e instituição estranhas entre si. Na verdade, os condôminos são capazes de se insurgir, p. ex., quanto a fazer uma contribuição adicional para suprir a de inadimplentes e, chegam a ofensas ao devedor e por vezes, como retaliação acabam se integrando entre os inadimplentes, uma estória semelhante à da mãe que sistematicamente, p. ex., reclama da criança que não escova os dentes e basta chegar uma visita mais intima para tentar constranger o rebento perante esta, mas nunca toma o filho pela mão e faz a ele pegar na sua escova e o ensina a bem escovar os dentes e o resultado é conhecido: a mãe prossegue na reclamação e o filho a não escovar os dentes.
 
Assim, é de se registrar que o condômino não tem interesse em examinar atentamente a convenção do seu condomínio. Aliás, é uma síndrome do condomínio, pois, até mesmo operadores de direito que nos seus afazeres profissionais persistem intransigentemente, ante o interesse de seu cliente, de pesquisar a lei, a doutrina e a jurisprudência, como ao direito comparado, mas, no entanto, na condição de condômino ou síndico, ignoram a lei condominial e as regras a ela pertinentes ou relacionadas, cometendo desmandos inomináveis 
 
Assim, artifícios vários mais distanciam os condôminos supridores da inadimplência de se reinvestirem nos valores despendidos na preservação da capacidade de adimplir do condomínio.
 
 
 
No mérito da questão, a inovação trazida pela lei substantiva, ao permitir o estabelecimento de taxas de juros até 10%, embora possa conduzir a uma sistemática justa não aproveitou, ainda, aos muitos condomínios, pois, que pendentes de alteração da convenção. 
 
 
 
Ora, é compreensível. a dificuldade para se obter quorum de 2/3 de todos os condôminos, vedada a segunda chamada (art. 1.351 a 1.353), se, os efeitos dessa decisão atingem as finanças de todos e de cada um, como desinformados condôminos entendem ou aos quais, o mais comum das vezes impele-lhes administração fraudulenta.
 
 
 
Na verdade, o estabelecimento de juros de 10% na inadimplência condominial, vai fazer o condômino em eventual necessidade financeira migrar para um empréstimo pessoal de 5% e então não há razão para retardar a alteração da convenção, para regularização da nova alíquota.
 
 
 
De outro lado, se o condômino que paga condomínio de visinho, toma conhecimento de que quando paga dívida condominial de sei visinho ele vai receber de volta seu dinheiro, acrescido de juros de 10%, também não resta razão para não dar quorum para a assembléia tomar a decisão necessária.
 
 
 
Conheça os direitos de receber o seu dinheiro que foram bem aplicados: pesquise no Código Civil, nos seus vários disciplinamentos, ou, se quiser leia “Reembolso da massa de condôminos que supre inadimplências&#8221;, disponibilizado neste portal e reproduzido em www.geraldo-alvarenga.com
 
 
 
É a minha contribuição.

As implicações da convenção dos juros no condomínio

Ora. o referido art. 1.336, § 1º inserido no Capítulo VII, do Código Civil, instituído pela Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2.002, que trata do Condomínio Edilício, ao conferir o condomínio o direito de convencionar os juros moratórios na inadimplência, traz inovações indiscutivelmente da mais alta indagação para a instituição.

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O quórum, como se
sabe, é o número de pessoas
necessárias para instalação e, funcionamento de uma seção, assembléia, tanto
como para deliberação valida de um órgão
colegiado.

Há diversidade de
quoruns que, no condomínio edilício são especificados na Parte Especial do Código Civil – CC – Lei
10.406/2002 - Livro III – Do Direito das Coisas, Título III - <a href="http://www.dji.com.br/civil/propriedade.htm">Da Propriedade</a>, Capítulo VII – Do
Condomínio Edilício, que por vezes autoriza
ou faculta sua especificação pela convenção.



Quanto ao quorum exigível às
deliberações da assembléia geral de condôminos, a sistemática legal o
disciplina em três especies: Quoruns especiais, Quoruns por maioria absoluta e Quoruns por maioria de votos dos
condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
Quorum especial
Constitui o quorum especial, as deliberações especificadas:
Art. 1336 § 2º. O condômino, que não cumprir qualquer dos
deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato
constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o
valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que
se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos
restantes, deliberar sobre a cobrança da multa;
Art. 1337. O condômino, ou
possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o
condomínio poderá, por deliberação de três
quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa
correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as
despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração,
independentemente das perdas e danos que se apurem.
Arts. 1.341 a 1.343, a realização de obras, exige quoruns diferenciados, segundo o
grau de sua qualificação e assim; 



Art. 1350, § 1oSe
o síndico não convocar a assembléia, um
quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
Art. 1.351. Depende da
aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da
convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária,
depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.<a href="http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2004-2006/2004/Lei/L10.931.htm#art58">(Redação
dada pela Lei nº 10.931, de 2004)</a&gt;;
Quorum por
maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das
frações ideais.



Em relação as demais
deliberações, exceção à disciplinada no Art. 1.339 (a seguir transcrito), esta
assim disciplinada:



Art. 1.352. Salvo quando
exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de
votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações
ideais.
Alienação da parte acessória de unidade imobiliária



Art.1.339 § 2oÉ permitido ao condômino alienar parte
acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato
constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia
geral.



Da nova redação da Lei nº 10.406/2002 



No que tange o quorum para a aprovação do
regimento interno, conquanto clara a legislação, tem parecido polêmica a questão
do quorum necessário a deliberação do “Regimento Interno do Condomínio”, para
importantes especialistas.

Tal compreensão daqueles doutrinadores que ilustrados se prende ao fato que em disposição
original assim era disciplinada a matéria:

<a href="http://www.jusbrasil.com.br/legislacao/1028078/codigo-civil-lei-10406-02">CC
- Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002</a>

Art. 1.351. Depende
da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção e
do regimento interno; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade <a href="http://www.jusbrasil.com.br/legislacao/anotada/2327988/art-1351-do-codigo-civil-lei-10406-02">imobiliária</a>,
depende de aprovação pela unanimidade dos condôminos.



Do assim disciplinado, pareceu ao legislador
existir um liame entre e a convenção e o regimento interno, que lhes conferiam
igualdade de grandeza, e assim decorreu igualdade dos quoruns de deliberação em
2/3 dos votos dos condôminos.
Assim vigeu o supra disciplinado até que Lei nº 10.931, de 2 de agosto
de 2.004 ao lado de dispor sobre o
patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, Letra de <a href="http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2004-2006/2004/lei/l10.931.htm">Crédito Imobiliário</a>,
Cédula de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Bancário, altera o Decreto-Lei
no911, de 1ode outubro de 1969, as Leis no4.591, de 16 de dezembro de 1964, no4.728, de 14 de julho de 1965, e pelo
seu Art.58, a lei no10.406, de 10 de janeiro de 2002,
reparando a paridade equivocada de convenção com regimento interno, dando-lhe,
assim, nova redação:

"<a href="http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/2002/L10406.htm#art1351">Art.
1.351</a>. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos
condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da
unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos
condôminos." 

Aliás, a aprovação do
regimento interno encontra-se listado ao lado de outros de outras pautas
de assembléia, todas submetidas por quorum não especial, assim disciplinado:
 <a>Art.
1.350</a>. Convocará o síndico, anualmente, reunião da
assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o
orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de
contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno
Assim, com a vênia dos
mais ilustres especialistas, me filio
aqueles que entendem da perplexidade da redação anterior da referida disposição,
que estimava uma paridade entre os dois institutos, a convenção, ato constitutivo
do condomínio e regimento interno, um conjunto
de regras de bem-viver e na nossa compreensão, o quorum para o regimento
interno difere do da convenção, enquanto esta é 
especial, de 2/3 dos condôminos, aquele se submete a regra geral, isto por maioria
dos votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das
frações ideais.



Assim, em nosso entender o quorum para deliberação do regimento
interno e assim disciplinado, pela regra geral.

Do quorum do regimento interno do condomínio

O “Capítulo do
Pagamento” de que se ocupava o <a href="http://www.dji.com.br/codigos/2002_lei_010406_cc/010406_2002_cc.htm">Código Civil de 1.916, nos artigos 930 a 933, tem suas </a>raízes históricas plantadas no Direito Romano e já
se encontravam fincadas no Digesto, no Código e nas Institutas de Justiniano
(3, 29), que, assim regrava: 

“Toda
obrigação se extingue com o pagamento da divida; nem importa quem pague, se o
próprio devedor, ou outro por ele, (com exceção à obrigação personalíssima),
pois o devedor fica liberado pagando outro por ele, quer o saiba, quer o
ignore, quer o fosse mesmo contra a sua vontade” – “Nec tamen interest, quis
solvat, utrum ipse qui debit na alius pro eo; liberatur enim et alio solvente,
sive sciente debitore sive ignorante vel invito solutio fiat”.

E, assim se
encontra igualmente disciplinado na lei substantiva vigente:

<a href="http://www.dji.com.br/codigos/2002_lei_010406_cc/010406_2002_cc.htm">Código Civil - CC - L-010.406-2002</a> - Parte Especial, Livro I - <a href="http://www.dji.com.br/civil/do_direito_das_obrigacoes.htm">Do Direito
das Obrigações</a>,
 Título III - <a href="http://www.dji.com.br/civil/efeito_das_relacoes_obrigacionais.htm">Do
Adimplemento e Extinção das Obrigações</a>, Capítulo I - <a href="http://www.dji.com.br/civil/pagamento.htm">Do Pagamento</a>, 

Seção I - <a href="http://www.dji.com.br/civil/quem_deve_pagar.htm">De Quem Deve Pagar</a>
<a>Art. 304</a>.
Qualquer interessado na extinção da dívida pode pagá-la, usando, se o credor se
opuser, dos meios conducentes à exoneração do devedor.

<a>Parágrafo único</a>. Igual direito cabe ao terceiro não interessado, se o fizer em
nome e à conta do devedor, salvo oposição deste.

<a>Art. 305</a>. O
terceiro não interessado, que paga a dívida em seu próprio nome, tem direito a
reembolsar-se do que pagar; mas não se sub-roga nos direitos do credor.

<a>Parágrafo
único</a>. Se
pagar antes de vencida a dívida, só terá direito ao reembolso no vencimento.

 <a>Art.
306</a>. O pagamento feito por terceiro, com desconhecimento ou
oposição do devedor, não obriga a reembolsar aquele que pagou, se o devedor
tinha meios para ilidir a ação.

<a>307</a>. Só
terá eficácia o pagamento que importar transmissão da propriedade, quando feito
por quem possa alienar o objeto em que ele consistiu.

<a>Parágrafo único</a>. Se se der em pagamento
coisa fungível, não se poderá mais reclamar do credor que, de boa-fé, a recebeu
e consumiu, ainda que o solvente não tivesse o direito de aliená-la.

Todavia, desde
o incipiente Decreto nº 5481, de 25 de junho de 1.928, passando pela mais
efetiva lei até então de disposição sobre o condomínio em
edificações e as incorporações imobiliárias (Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de
1.964), e até o disposto no Código Civil vigente, no Livro III - <a href="http://www.dji.com.br/civil/do_direito_das_coisas.htm">Do Direito das Coisas</a>, Título III – Da Propriedade, Capítulo VII - <a href="http://www.dji.com.br/civil/condominio_imobiliario.htm">Do
Condomínio Edilício</a> (Arts. 1.331 a 1.358), perfazendo já quase um século, o condomínio
edilício não descobriu as regras do referido Capítulo, acima transcrito, como a
solução da inadimplência que procurada pela instituição.

O condomínio edilício, desde
sempre, ignorando a lei, substitui-a por uma falsa percepção,
não só alimentada por condôminos e síndicos e com eles dos administradores contratados,
aliás, estes últimos com o dever de“cumprir
e fazer cumprir (a lei), a convenção, o regimento interno e as determinações da
assembléia” (Art. 1.348, IV), mas, também, por aqueles consultores que, ao
invés de fazer disseminar a lei, deram aval ao espúrio entendimento de que “emnão pagando alguns a sua quota
parte, os demais condôminos são obrigados a pagar a dívida do vizinho”,
construindo, assim falsa obrigação daqueles que com ela não tem a necessária vinculação.

Tal
procedimento equivocado se converteu numa 
“sistemática apartada da lei”, como se tal fora possível, que promove difícil
convivência na instituição, tem feito famílias abdicar do privilégio de morar
em condomínio, lamentação pela lesão ao patrimônio dos condôminos, criação de
grupos, um, dos que “pagam pelos condôminos inadimplentes”, outro, “dos
inadimplentes, que pagam novamente, embora com algum atraso, compensado, porém, por juros, multa,
despesas de processo judicial, honorários de advogados das duas partes,
enquanto são discriminados, como se lesadores fossem do patrimônio de seus
pares e até, por incrível, de si mesmos”.

Na verdade o
sistema impróprio, ilegal, concebido com pretensão de substituir o legal,
produz, ademais, situações atípicas, onde o condômino onera o seu próprio
patrimônio, também. 

Ora, no
período de inadimplência, os boletos de pagamento ”cobram”, nos termos do
conceito criado, duas taxas, uma primeira, referente à quota-parte própria e
uma segunda taxa para cobrir a taxa do inadimplente, contudo inclui nesse
processo o boleto do próprio inadimplente que segue a mesma rotina, que ele
acaba afinal pagando quando se libera da incapacidade de adimplir.

Desde modo o
condomínio recebe a mesma taxa condominial 
duas vezes, além de receber um orçamento majorado, pois o calculo
inicial é considerado para que a massa restante a dos inadimplentes pague a
contribuição daqueles, mas na preparação dos boletos os valores são estendidos
também a estes, ou seja, o calculado é e feita pela exclusão do inadimplente e
ao depois recebido por um boleto dos inadimplentes igualmente emitido, afora os
acréscimos moratórios, obviamente.

À
incompreensão das pessoas ligadas ao condomínio faltou socorro técnico,
pois especialistas não raros, ao invés
de ministrar o conhecimento da lei, beberam da interpretação leiga, ilegal e
como que prestaram aval ao entendimento espúrio, divulgando-o como mal
necessário, ainda que inconscientemente, mas fortalecendo-o, com o peso de sua
autoridade, como já se disse.

Não
observam tais pessoas quão grande a importância social do cumprimento da
obrigação que, em se constituindo o pagamentoouadimplemento, no<a href="http://pt.wikipedia.org/wiki/Direito_Civil">Direito Civil</a>, a principal forma de extinção da <a href="http://pt.wikipedia.org/wiki/Obriga%C3%A7%C3%A3o">obrigação</a>, de cumprimento devido pelo<a href="http://pt.wikipedia.org/wiki/Devedor">devedor</a> junto ao credor, a qual sucede a<a href="http://pt.wikipedia.org/wiki/Nova%C3%A7%C3%A3o">novação</a>,<a href="http://pt.wikipedia.org/wiki/Pagamento_com_sub-roga%C3%A7%C3%A3o">sub-rogação</a>, transação, <a href="http://pt.wikipedia.org/wiki/Compensa%C3%A7%C3%A3o_(direito)">compensação</a>e outros que, qualquer integrante da sociedade
interessado ou não na extinção da divida pode fazê-lo (ver artigo do signatário
“Ninguém pode ignorar a arma mortal contra a inadimplência no condomínio
edilício”, (neste portal).

Do supra referido Capítulo, constata-se,
é dado a qualquer pessoa, com ou sem legitimo interesse, o pagamento da divida
(Art.304).

Tais pessoas distribuí-as a lei em dois
grupos distintos: o primeiro dos grupos, a o dos interessados juridicamente na
extinção da divida; o segundo se compõe daqueles que não dispõem de tal
interesse jurídico, mas que possuídos de condição metajurídica, motivações
outras que as predispõe inserir-se no
contexto,
 motivados os primeiros pela sub-rogação e os últimos pelo reembolso, além
de um interesse que poderíamos nominar de transindividual”, se tanto.

Embora, como supra assinalado,
não importa quem pague as dividas, tenham ou não legitimo interesse, no entanto
a motivação de cada grupo é diferente: a dos interessados na extinção da
obrigação, como por exemplo, fiadores, avalistas, pelo direito à sub-rogação
nos direitos do credor; a dos não interessados juridicamente, pelo reembolso do
que investiram.

Assim os primeiros
pela sub-rogação e os demais pelo reembolso, recebem, no caso do condomínio, o pagamento
de taxas condominiais, pois, muito embora, com muita propriedade lembre Maria
Helena Diniz que na Ação de “in rem 
verso” o reembolso deve ser pleiteado deve se restringir
exclusivamente ao quantum realmente
despendido, não podendo reclamar juros, etc, tal hipótese não se relaciona com
as taxas condominiais (ver Código Civil anotado, Saraiva, 2006, 12ª ed., p;321)

Aliás, tal impedimento
legal, lembra a civilista (obra citada) que terceiros inescrupulosos, valham-se
da oportunidade para fazer exigências maiores do que o credor, o que não se dá
com o reembolsado de taxas condominiais, a quem é transferir apenas o que o
credor recebe.

Até porque se os
valores pagos por terceiros não interessados, por conta de taxas condominiais
de inadimplentes não se beneficiarem dos acréscimos pagos pelo então
inadimplente ao condomínio, a uma, o patrimônio do terceiro não interessado não
se repõe, capacitando-o à nova assistência a condomínio; a duas, retira a
motivação de participação em novas eventos de inadimplência, deixando em
desamparo o condomínio; a três, o condomínio se locupletaria a custa alheia, o
que é proibido por lei (ver CC citado, p. 321). 

A guisa
de conclusão é de observar-se que na verdade a inadimplência do condômino tem
solução legal arquitetada pelo “Capítulo do Pagamento” que oferece motivação a
qualquer pessoa que pague a divida, haja ou não interesse jurídico, esse insere
de modo tão adequado no condomínio, como não às demais instituições.

Por derradeiro, o condômino não pode se achar
como responsáveis pelo pagamento da dívida de seu vizinho, falta-lhe vinculo obrigacional
e ademais, não eepaga a obrigação pelo devedor, pois se ele não paga, há no mercado
empresas que se oferecem para isso.

No entanto porque entregar a empresas uma
aplicação legal que rende juros de 1% ou até 10% se você consignar tal na
convenção, quando na poupança tradicional se tem em torno de 0,53%.

Entretanto é necessário que os condôminos se
garantam que não vão deixar o condomínio “roubar” o seu reembolso, com uma
historia pra tolo dormir.

O poder de decisão é dos condôminos, de mais ninguém!

Lembre-se:

Art. 1.335. São direitos (dever) do condômino:

III - votar nas deliberações da assembléia e delas
participar, estando quite.

Quase um século depois e o condomínio não descobriu o “Capitulo do Pagamento” que os romanos já conheciam

O condomínio
edilício que chegou a ser concebido como “propriedade anormal” (cf. Clovis
Beviláqua, Código Civil comentado, Freitas Bastos, Rio de Janeiro, 7ª Ed.,
1945, v. 3 p. 172), eis que então fora dos padrões conhecidos, inovou de modo extasiante tal conceito, edificando-o céus acima, na
limitação do alcance das tecnologias e das restrições de ocupação do espaço
aéreo, como resposta vitoriosa aos anseios do planeta por uma superfície da
terra de mais ampla capacidade de suprir as carências de habitação urbana, desmentindo
os boatos de que não há jeito, senão na ilegalidade, pois, tem o condomínio
edilício, no “Capítulo do Pagamento, do <a href="http://www.dji.com.br/codigos/2002_lei_010406_cc/010406_2002_cc.htm">Código Civil - </a>Parte
Especial - Livro I (<a href="http://www.dji.com.br/civil/do_direito_das_obrigacoes.htm">Do
Direito das Obrigações</a>) - Título III (<a href="http://www.dji.com.br/civil/efeito_das_relacoes_obrigacionais.htm">Do
Adimplemento e Extinção das Obrigações</a>:
Arma mortal contra a inadimplência, em especial, no condomínio edilício, de uso
exclusivo dos condôminos.

De um condomínio,
assim vitorioso, contudo, todos nós sabemos disso, há comentários, registro de artigos publicados em jornais e na internet
por especialistas nas mais diversas áreas, que dão conta, por exemplo, que cada qual conhece uma pessoa, ou um amigo, ou um parente
que quer ou mudou de um condomínio, por não “aguentar” pagar taxa condominial
de vizinho. 

De outro lado é
normal a lamentação pelo fato do síndico aplicar o dinheiro recebido de
inadimplência, que sabidamente tem dono, mas que a ignorância daquele o faz
pensar que “caiu do céu” e que, por isso pode ser gasto com “qualquer coisa”, do
que se lamenta, mas nada se faz para sanear.

Demais disso, há
que se lamentar a ofensa ao patrimônio dos condôminos, o inconformismo no
condomínio, a discriminação dos inadimplentes, etc.

Tais fatos são
comuns, mas os próprios que lamentam inutilmente dizem em coro: no condomínio é
assim mesmo, quando uns não pagam, os demais são obrigados a pagar a divida
daqueles, pois o condomínio tem obrigações a pagar e ademais, se não atendidos
os compromissos todos vão ficar privados de serviços essenciais.

Na verdade tudo
isto é monstruosa mentira que repetida ininterruptamente, no entanto, desde o advento da extraordinária e decantada
 Lei 
nº 4.591, de 16 de dezembro de 1.964, já ha quase 50 anos, senão do
incipiente Decreto nº 5.481, de 25 de junho de 1.928, ou seja, já há quase 85
anos, soa com verdade que enegrece o condomínio. 

Há na instituição,
reitera-se, assim vitoriosa, imperativo legal, com sua origem histórica
fincadas Direito romano.

É de registrar se que o que estava inserido no Código Civil de
1.916, nos artigos 930 a 933, enquanto
suas raízes estavam já plantadas no “Digesto” (46, 3, frag. 17, 53, 56), no Código (8, 43, 1, 5) e
especialmente nas Institutas de Justiniano (3, 29, pr): “Toda obrigação se
extingue com o pagamento da dívida: nem importa quem pague, se o próprio
devedor ou outro por ele; por o devedor ficará liberado pagando outro por ele
quer aquele o saiba, quer ignore, quer o fosse mesmo contra a sua vontade –
“nec tamem interest, quis solvat, utrum ipsi qui debet na alius pro eo;
liberatur enin et alivio sive ignorante vel invito sulutio fiat” (citado por R.
Limogi França, Enciclopédia Saraiva do
Direito / Pagamento (Direito Civil), 1977, p. 447)

Que tudo reproduzido está no Capítulo próprio, no
<a href="http://www.dji.com.br/codigos/2002_lei_010406_cc/010406_2002_cc.htm">Código Civil - CC – Lei 10.406-2002</a> Parte
Especial - Livro I (<a href="http://www.dji.com.br/civil/do_direito_das_obrigacoes.htm">Do Direito das
Obrigações</a>) - Título III (<a href="http://www.dji.com.br/civil/efeito_das_relacoes_obrigacionais.htm">Do Adimplemento e
Extinção das Obrigações</a>:

Capítulo I - <a href="http://www.dji.com.br/civil/pagamento.htm">Do Pagamento</a>

Seção I

<a href="http://www.dji.com.br/civil/quem_deve_pagar.htm">De Quem Deve Pagar</a>

<a>Art. 304</a>. Qualquer interessado na extinção da dívida pode pagá-la, usando,
se o credor se opuser, dos meios conducentes à exoneração do devedor.

<a>Parágrafo
único</a>. Igual direito cabe ao
terceiro não interessado, se o fizer em nome e à conta do devedor, salvo
oposição deste.

<a>Art. 305</a>. O terceiro não interessado, que paga a dívida em seu próprio
nome, tem direito a reembolsar-se do que pagar; mas não se sub-roga nos
direitos do credor.

Ora, opagamentoouadimplemento, no<a href="http://pt.wikipedia.org/wiki/Direito_Civil">Direito Civil</a>
– firma a doutrina - é uma das
formas de extinção de uma<a href="http://pt.wikipedia.org/wiki/Obriga%C3%A7%C3%A3o">obrigação</a>, caracterizando-se
pelo cumprimento voluntário desta pelo<a href="http://pt.wikipedia.org/wiki/Devedor">devedor</a> da
prestação devida ao credor, no tempo, forma e lugar avençado”.

No entanto, em não sendo a obrigação
personalíssima, sabemos todos, não interfere no interesse do credor o pagamento,
se feito pelo próprio devedor ou que outra pessoa o faça por ele, pois, em
qualquer hipótese se darás a extinção da obrigação.

Da disposição legal, supra transcrito no que
interessa ao condomínio, o interesse jurídico na extinção da obrigação ou não
interesse, distinguem as duas personagens que podem intervir no pagamento, de
um lado, aquele com interesse, com vinculo na obrigação, como o avalista, o
fiador e intervenientes garantidores que se sub-roga nos direitos do credor; de
outro lado aquele que não interessado na extinção, que, por isso, não intervém
na ação judicial, mas pelo instituto do reembolso tem igual direito aos valores
correspondentes, se paga a divida em seu próprio nome.

E relevante lembrar Maria
Helena Diniz, “Código Civil anotado”, 12ª Ed., 2.006, p. 321, que diz que o que
pagou conta alheia, “por meio de Ação in rem verso (pode pleitear) tão-somente
o quantum realmente despendido, não podendo reclamar juros, perdas e danos,
etc.”

Informa ademais a
ilustrada civilista que tal restrição se dá, pois, “poderá possibilitar que o
terceiro maldoso formule contra o devedor exigências mais rigorosas do que o
primitivo credor”, cuja regra, confirma, pode ter exceções.

Constata-se, contudo,
que no condomínio tal fato (maldade), não tem oportunidade de ocorrer: a
uma, o credor continua sendo o de sempre e único, não aparece aqui a figura
de credor primitivo; a duas, o valor do reembolso não atinge valor a não
ser o próprio exigido pelo credor, não há assim que se preocupar com a lição precisa
da mestre.

Aliás, por essa exceção
que se diz algures que tal operação no condomínio, mas se assemelha a um
empréstimo, onde não se estabelece nenhuma relação entre devedor e o reembolso que é feito pelo credor, sem o que se
incidiria em locupletamento à custa do quem pagou, o que é proibido por lei. 

Neste particular é
importante veicular ainda máxima de
Antonio Pessoa Cardoso, desembargador do Tribunal de Justiça da Bahia que, em
artigo publicado da Revista Consultor Jurídico, em 19/05/2007, sob tal título,
diz que “Direito eficaz é aquele que dá a cada um o que já é seu” que a
“contrario sensu” lembramos nós, “não faz justiça, obviamente, quem retira algo
daquele que é dono”.

Ademais, reitera-se que na hipótese do pagamento pelo terceiro não interessado
há a figura do “pagamento impróprio”, que faz perder a eficácia de extinção da
obrigação, embora satisfeito o credor, o que na verdade se assemelha a um
empréstimo que tem a sua garantia de pagamento no reembolso exigível, quando da
quitação da obrigação buscada pelo devedor.

Assim, da disposição legal, o que parece
não ter sido encontrado pelo condomínio desde sempre, a solução da
inadimplência não traz obrigação aos condôminos, mas advêm da opção destes que
integrantes da Assembléia Geral dos Condôminos, que são os que aprovam as
decisões administrativas em geral, orçamento de receita e despesas, contribuições,
prestação de contas, “quem paga” (supre)
as inadimplências, escolhidas etc.

No reembolso constituído pelos valores pagos pelo
que busca a quitação, estão compreendidos ou os juros legais de 1% ao mês, ou
os juros convencionados, por exemplo, de 10% ao mês, mais multa de 2%.

No tocante a contratação de empresas, na maioria
das vezes prefere ela taxa fixa mensal
cobrada sobre o total arrecadado, haja ou não inadimplência e, ademais merece
exame da idoneidade.

Assim, enquanto o investimento na inadimplência
pelos próprios condôminos vai representar renda, de 1% ou, de 10%, por exemplo,
como supra tido que se mostra legalmente superior ao dobro da poupança, ou
convencionalmente até 20 vezes o valor
daquela.

Convém assinalar que a disposição legal em exame
não é dispositiva ou facultativa, mas cogente, na qual a regra é
absoluta e cuja aplicação não pode depender da vontade das partes interessadas.
“Tem que ser obedecida fielmente; as partes não podem excluí-la, nem
modificá-la”.

Trazido
a luz, ainda que melhor pudesse outro fazê-lo, resta aos condôminos se fazer de
pé, pois a missão de se colocar sob a égide da lei o condomínio e de todos, na defesa
do interesse do patrimônio de cada qual que detentor do poder de decisão. 

Em
consulta recente, condômino indaga se pode mover ação contra o síndico para
receber reembolso, ao que socorremos para lembrar-lhe que melhor que isso, os
condôminos tem a arma poderosa do voto e, em assembléia pode determinar que o
sindico, executor das deliberações da assembléia, o faça, o que o fará por dever de ofício, sob
pena de ser substituído.

“Adotado”
no condomínio o cumprimento da lei (como se houvera opção ilegal concebida),
ninguém mais é escravizado pelo condomínio, ao contrario cumpre o seu papel de
financiador da instituição, enquanto tem
desta uma fonte altamente rentável, de aplicação financeira.

Ademais
certo é que só a arrecadação buscada pela lei tem garantia de sua efetivação,
enquanto, a obtida ao arrepio da lei,
pode ser contestada, pois, “ninguém será obrigado a fazer ou deixar de
fazer alguma coisa senão em virtude de lei” (CF, art. 5º, II).

Fale
com todos do condomínio, consulte os especialistas na internet, comente a
matéria, fale com o autor destas considerações e lembre-se sempre que o
Capitulo do Pagamento, nos seus artigos 304 a 307 do Código Civil, tem suas
raízes plantadas há mais de 1.500 anos,
que define, por exemplo, quem deve pagar quando o próprio devedor não o faça
até o vencimento da obrigação e disciplinada para toda e qualquer atividade,
mas tem as medidas que parecem próprias, especiais para o condomínio.

Ninguém pode ignorar a arma mortal contra a inadimplência no condomínio edilício

Com alíquota projetada em 27,8%, país supera vizinhos da região e expõe a realidade de um país com excesso de gastos públicos&nbsp;



A implementação do Imposto sobre Valor Agregado no Brasil, uma das principais bases da Reforma Tributária (Emenda Constitucional Nº 132/23), traz consigo uma marca nada positiva: o país terá um dos IVAs mais altos do mundo, indicador que é reflexo de um contexto estrutural de gastos públicos exorbitantes e que, via de regra, não se refletem em serviços de qualidade para a população.&nbsp;



Nesse sentido, no texto já aprovado na Câmara, a alíquota padrão do IVA brasileiro alcança 27,8% e, para termos uma ideia do potencial peso tributário para a nossa competitividade, é interessante compararmos a carga do imposto nacional com o de nossos vizinhos regionais.



E olhar para os dados da América Latina traz clareza sobre o tamanho da disparidade: na Argentina, o IVA padrão é de 21%; enquanto no Chile e no Uruguai, as taxas, respectivamente, são de 19% e 22%. A Bolívia tem um dos IVAs mais baixos da região, 13%, enquanto o México e a Colômbia aplicam alíquotas respectivas médias de 16% e 19%. O Peru, por sua vez, opera com 18%, ao passo que mesmo a Venezuela, com forte participação estatal na economia, aplica 16% de IVA médio.&nbsp;



Os dados são da Global VAT Compliance e apontam para um ambiente de negócios preocupante em que o Brasil, em alguns casos, pratica 10 pontos percentuais a mais de impostos do que a maior parte de seus vizinhos, parceiros e concorrentes comerciais nas dinâmicas do comércio internacional.





E o descompasso não pode se explicar apenas por questões técnicas da Reforma, mas pelo peso estrutural dos gastos públicos. O desenho do IVA brasileiro reflete um Estado que consome parcela excessiva do PIB para manter sua máquina, sem avançar em contrapartida na eficiência do gasto. O resultado é uma tributação que onera empresas e cidadãos de forma desproporcional, ampliando custos de produção e achatando margens de competitividade frente a concorrentes internacionais.



Para termos uma ideia deste cenário, nos três primeiros anos do mandato, o Governo atual teve gastos que ultrapassaram a meta fiscal em R$ 300 bilhões, segundo levantamento feito pela Instituição Fiscal Independente (IFI).



Essa lógica é estrutural e não vem de hoje, gerando como resultado a pressão por uma carga tributária onerosa, que recai sobre o setor produtivo e compromete a capacidade do país de competir globalmente, diminuindo a atratividade para investimentos e elevando o peso sobre cadeias produtivas que já enfrentam elevados custos logísticos e trabalhistas.



Outro aspecto que agrava o cenário é a multiplicidade de regras internas. A reforma prevê seis diferentes alíquotas de IVA, variando de acordo com o setor, o que contraria a lógica de simplificação tributária.&nbsp;



Esse quadro é particularmente desafiador porque a maioria do mercado brasileiro ainda não se preparou para a transição. Em pesquisa da ROIT, por exemplo, foi identificado que 85% das empresas brasileiras não estão prontas para a reforma tributária. A falta de planejamento se soma ao cenário de alta carga fiscal, abrindo espaço para desorganização administrativa, perda de eficiência e aumento de riscos no ambiente de negócios.



O IVA, em tese, poderia representar uma oportunidade de racionalização do sistema, com menos litígios e maior transparência. No entanto, ao fixar uma alíquota recorde, o Brasil reforça a imagem de uma economia onerada pelo peso de um Estado caro e pouco eficiente. A consequência é clara: empresas nacionais enfrentarão maiores dificuldades para competir globalmente, enquanto investidores internacionais encontrarão menos incentivos para apostar em um mercado que já é complexo por natureza.



Diante desse cenário, reforça-se ainda mais a necessidade de planejamento estratégico. As organizações precisam, o quanto antes, revisar processos, modelos de precificação, contratos e acelerar sua jornada de digitalização como um pilar para o ganho de eficiência.&nbsp;



O fato é que a Reforma, em princípio, não une eficiência a redução de carga tributária e, nesse cenário, o Custo Brasil segue como um fantasma, cabendo às empresas encontrar caminhos de viabilidade em um ambiente que seguirá pouco amigável para os negócios.&nbsp;

IVA na América Latina: por que o Brasil terá o maior imposto da região?

Quem está do outro lado da mesa não está alinhado aos seus objetivos, está alinhado aos interesses da instituição financeira



Agora é a hora e a vez do Tesouro Direto.&nbsp;



Tesouro Direto, quem conhece investe.



Banco não foi feito para investir, nunca consulte o barbeiro se você tem que cortar cabelo.



O brasileiro precisa aprender a investir melhor e a proteger o patrimônio de certos predadores financeiros que estão de olho no seu dinheiro, afinal todo planejamento de sucesso baseia-se em 70% psicologia e 30% estratégia.



Os super ricos de verdade não usufruem das armadilhas que eles indicam aos desinformados para tirar proveito quando se trata de investir.



Esses investimentos muito sofisticados e difíceis de entender escondem altas taxas de administração e são desenvolvidos exatamente pra confundir a compreenssão do investidor.



Quem está do outro lado da mesa não está alinhado aos seus objetivos, está alinhado aos interesses da instituição financeira.





O gerente de banco está lá pra te empurrar os ativos podres que faz o seu dinheiro trabalhar pro banco porque se não estiver batendo meta, é mandado embora e perde o emprego.



O agente da corretora de valores está lá pra tem empurrar os ativos podres que faz o seu dinheiro trabalhar pra corretora de valores porque se não estiver batendo meta, é mandado embora e perde o emprego.



O melhor investimento de curto prazo pra preparar reservas financeiras e resgatar a qualquer hora que precisar, é o Tesouro Selic que tem proteção do Tesouro Nacional que é o caixa do governo e muito mais seguro que o Fundo Garantidor de Crédito que tem apenas 2% de recursos para cobrir as reservas financeiras menos piores caso os bancos decretem falência, e essa é a camada da segurança financeira que precisa ser preparada antes de iniciar a camada da independência financeira.&nbsp;



O melhor investimento de médio prazo que é acima de 2 anos até 5 anos, é o Tesouro Ipca + e esse é o início da camada da independência financeira.



Ninguém te fala do Tesouro Direto porque não tem interferência do gerente de banco e nem do agente da corretora de valores, e quem sai ganhando ao investir em títulos públicos do Tesouro Direto é só o investidor.&nbsp;



Após ter preparado a camada da segurança financeira e em seguida ter preparado também a camada da independência financeira, já é hora de pensar em preparar a camada da liberdade financeira. &nbsp;



No longo prazo que é a partir de 10 anos pra cima, as ações sempre ganham de qualquer outro tipo de investimento e principalmente as ações perenes. Esse é o início da camada da liberdade financeira que são investimentos que não podem ser resgatados a qualquer hora como o Tesouro Selic.&nbsp;



Essa é a importância de aprender a investir por conta própria e de forma independente.



Mais detalhes estão disponíveis no episódio 200 do podcast Café com Adm que foi quando Leandro Vieira entrevistou Tito Gusmão



Gostou do conteúdo? Compartilhe, precisamos divulgar essas informações transparentes que poucos conhecem.&nbsp;

Banco não foi feito para investir, nunca consulte o barbeiro se você tem que cortar cabelo

90% das empresas antecipam impactos em suas operações e 66% preveem aumento de investimentos em tecnologia para se adaptarem a jornada de transição fiscal do país



Aprovada por meio da Emenda Constitucional nº 123/23, a Reforma Tributária inaugura um novo capítulo na dinâmica de apuração, fiscalização e gestão de processos fiscais no ambiente de negócios brasileiros. Ao mesmo tempo, em que se pesem seus potenciais ganhos em termos de simplificação e transparência de nosso sistema, não há dúvidas de que a reforma traz consigo impactos que vão muito além das alíquotas definidas para o IVA Dual que passa a ser aplicado no país já a partir de 2026.



Como se sabe, no ano que vem entram em vigor com percentuais de 0,9% para a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e 0,1% para o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS).



Essas alíquotas, residuais neste primeiro momento, no entanto, não devem iludir os empresários: mais do que um custo tributário, o verdadeiro peso nesse início da jornada de transição do país estará no investimento operacional necessário para a devida adaptação ao novo modelo.



Esse ponto é reforçado, por exemplo, por uma pesquisa recente da Thomson Reuters a qual indica que 90% das empresas veem um impacto de médio a muito alto em suas operações para que possam se adaptar às diretrizes da Reforma Tributária.



E esse impacto passa também pelo aumento de custos, com 66% dos entrevistados entendendo que o investimento em soluções de gestão tributária deve ter crescimento no período de seis meses e dois anos – expansão que deverá se manter nos próximos nove anos para mais de 40% das empresas.



Ou seja, mais do que pensar no peso das alíquotas do CBS e do IBS nesse primeiro momento, o que se impõe às organizações é a necessidade de repensar processos, sistemas e estruturas para lidar com um cenário de regras em mutação. E esse movimento, naturalmente, não vem sem custos.



Ato contínuo, a complexidade do período de transição não decorre apenas da mudança legislativa em si, mas da simultaneidade de dois sistemas convivendo por quase uma década.



Entre 2026 e 2033, empresas terão que operar com o regime antigo e, em paralelo, implementar gradualmente as regras do novo modelo. Esse duplo esforço tende a aumentar consideravelmente os investimentos em tecnologias capazes de se adaptar a regras de modo contínuo que, aliás, ainda estão sendo desenhadas; ao mesmo tempo em que coordenam as exigências atuais, de modo que possam aproveitar créditos e atuar em conformidade com o antigo regime.





Nesse pacote, entram ainda os custos com treinamento de equipes e consultorias especializadas para garantir que não haja falhas no cumprimento das obrigações conjuntas. Não por acaso, a pesquisa da Thomson Reuters também indica que 62% das empresas esperam um crescimento dos investimentos em atualizações de processos e consultoria externa, ao passo que 51% preveem um aumento de custos em treinamento de colaboradores nos próximos seis meses.



Dentro desse contexto, a jornada de digitalização das empresas também tende a ser acelerada. Negócios que ainda operam com sistemas fragmentados ou manuais sentirão mais intensamente o peso da transição. Isso porque a Reforma não se resume a ajustar planilhas: ela exigirá integração de dados, parametrizações sofisticadas e capacidade de gerir regras em tempo real.



É nesse ponto que reside o paradoxo da Reforma. O discurso oficial enfatiza simplificação e transparência, e, de fato, no longo prazo, os benefícios podem ser palpáveis. No entanto, até que esse horizonte seja alcançado, a curva de aprendizado trará inevitavelmente custos e riscos. Estamos, assim, diante de um cenário em que a questão operacional se sobrepõe, neste momento, à discussão puramente dos custos fiscais.



Isso significa, por fim, que o impacto da Reforma não será uniforme. Grandes organizações, mais estruturadas e com recursos para absorver investimentos em tecnologia e assessoria, estarão em posição de vantagem. Pequenas e médias empresas, por outro lado, sentirão com mais força os custos de adaptação, o que pode gerar um novo tipo de desigualdade competitiva.



Esse olhar não invalida os possíveis ganhos da Reforma Tributária, mas busca frisar a necessidade de um possível apoio a uma parcela importante do mercado para que a adaptação ao novo sistema fiscal do país ocorra de modo mais equilibrado.



Ao mesmo tempo, para as organizações, cabe agir desde já, repensando processos e buscando caminhos estratégicos para que os custos operacionais da Reforma não se transformem em obstáculos competitivos. A promessa de simplificação pode até se concretizar, o desafio agora é se integrar com inteligência a maior transição fiscal do século.

As implicações da convenção dos juros no condomínio

Geraldo Alvarenga

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