Comprar imóvel financiado nem sempre vale a pena. Saiba por quê

Na situação econômica em que nos encontramos, será que é uma boa ideia comprometer 30 ou 35 anos da sua renda familiar com o pagamento de uma dívida?

Graças ao crédito imobiliário, o mercado consegue vender imóveis de quase 1 milhão de reais para pessoas que nunca tiveram e nunca terão todo esse dinheiro no bolso. É o milagre da multiplicação do poder de compra das famílias através do comprometimento da sua renda futura.

Facilidades, sonhos e ilusões

Realizar o sonho de comprar um imóvel, quase milionário, se tornou possível graças ao crédito facilitado. Basta assumir uma dívida de 35 anos ou 420 parcelinhas. Não é trabalhoso. Basta assinar alguns papéis e pronto. Só resta ostentar o grande feito entre amigos e parentes. Não é todo dia que você compra um imóvel de meio milhão em um bairro bacana, com piscina, churrasqueira, milhares de metros quadrados de puro lazer. Tudo bem que o apartamento é pequeno e apertado para receber visitas, nem tudo é perfeito.

Parece que do dia para a noite todos podem comprar imóveis que valem mais de meio milhão de reais. Estamos todos ricos? A maioria não percebe que comprar imóvel financiado não significa exatamente comprar um imóvel, mas comprar uma dívida. O imóvel só será efetivamente seu quando a dívida for paga.

Sua renda futura promovendo a alegria do mercado

Para o mercado imobiliário tanto faz vender o imóvel à vista ou financiado por décadas. O pagamento é sempre à vista.

Quem compra o imóvel à vista é o banco. Depois ele cobra do cliente o que foi emprestado, acrescido juros (aluguel de dinheiro).

O banco ainda lucra vendendo os seguros, uma conta corrente com taxa mensal, cartão de crédito com anuidade e um belo plano de capitalização cheio de prêmios para quem tem sorte e prejuízos para quem não tem.

O banco sabe que comprometer 30% da renda por 35 anos não é brincadeira. O cliente vai precisar do cartão de crédito, do cheque especial e de um crédito pessoal quando as coisas apertarem. Ou você compra um pacote de produtos do banco ou paga juros mais elevados.

O banco fica com o imóvel, a construtora fica com o dinheiro e você fica com uma dívida milionária. É necessário muita fé para que tudo dê certo nas próximas décadas de pagamento mensal de prestações.

Financiamento é para quem não sabe ou não quer saber planejar o futuro. Imóvel é o bem mais caro que as pessoas costumam comprar na vida. Imóvel só se compra 1 ou no máximo 2 vezes na vida. Uma decisão de compra dessas não pode ser feita em um fim de semana. A compra de um imóvel precisa ser planejada, no mínimo 5 ou 10 anos antes.

Para executar este planejamento de médio ou longo prazo, você precisa economizar, poupar e investir seu próprio dinheiro com antecedência, disciplina e paciência. O objetivo é depender o mínimo possível do dinheiro alheio que é extremamente caro no Brasil .

Para o mercado imobiliário e financeiro, não existe nada melhor do que financiamento imobiliário. É fácil convencer alguém que não tem educação financeira a assumir uma enorme dívida. É fácil convencer a pessoa que o financiamento é a melhor forma de se comprar um imóvel.

Se você não tem dinheiro hoje, pode pagar o imóvel comprometendo a sua renda futura. O risco para quem vende o imóvel é zero. O risco de quem financia também é muito baixo. Hoje existe a alienação fiduciária que permite ao banco leiloar o imóvel com o devedor dentro, com muita facilidade e sem muita burocracia. Existe um grande mercado de investidores prontos para comprar imóveis leiloados. A liquidez é garantida.

Já o risco de quem assume uma enorme dívida de longo prazo é muito grande. Um financiamento de 30 anos é muito longo. Imagine se você estivesse quitando um imóvel hoje depois de 30 anos de financiamento. Imagine como era o Brasil 30 anos atrás. Veja a quantidade de transformações políticas, econômicas e sociais.

A sua vida financeira foi estável nos últimos 5, 10 ou 20 anos? E como será o futuro? É difícil prever. Para o banco basta alguns meses de inadimplência para seu imóvel entrar na fila do leilão. A maior parte do risco deste negócio está nas suas mãos. A garantia de recebimento do banco é o seu imóvel. Imóvel é investimento de risco como já falei em outro artigo.

Você compra 1 imóvel e paga 3 imóveis para o banco

Financiar 90% do valor de um imóvel, para pagar em 35 anos, significa comprar um imóvel e pagar por três imóveis em forma de juros e taxas. É um ótimo negócio, para os bancos.

Já quem aprende a planejar, poupar e investir o próprio dinheiro só precisa pagar 70% do preço do imóvel. O restante você consegue ganhando juros sobre juros durante o período de acumulação do dinheiro.

Mesmo assim, muita gente ainda tem dificuldade de enxergar que crédito imobiliário pode ser um mau negócio para própria saúde financeira.

Vamos pegar o exemplo de uma família de São Paulo de classe média que sonhe com um imóvel de R$ 500 mil. Somando a renda do casal eles teriam condições de financiar o imóvel. Seria necessário ter no mínimo mínimo R$ 50 mil de entrada para receber R$ 450 mil financiados pelo banco. A maioria dos bancos financia no máximo entre 80% e 90% do valor do imóvel. Este percentual pode ser menor já que as parcelas não podem comprometer mais de 30% da renda familiar.

Só que para receber estes R$ 450 mil, a família precisa assumir uma dívida de R$ 1.221.060,88 (juros de 9,67% a.a. CET) que seria paga em 420 parcelas decrescentes (se a TR permitir) iniciando com R$ 4.432,01 mensais. Fonte: Simulador da CEF.

É como comprar um imóvel e pagar quase 3 imóveis para o banco (no nosso exemplo 2,75 vezes). Na prática é comprar a casa própria para deixar de pagar aluguel de imóvel, e passar a pagar aluguel do dinheiro. É trocar o locador pelo banqueiro. Tudo bem, no final o imóvel é seu. Só que no final você receberá apenas um imóvel depois de ter pago o equivalente a quase 3 imóveis. E não importa se no futuro o imóvel vai valorizar. O imóvel de quem comprou à vista também vai valorizar.

Devemos lembrar que a dívida da maioria dos financiamentos é reajustada pela TR. Quanto maior a taxa de juros no Brasil maior tende a ser a TR. Dessa forma, os pagamentos de um financiamento pela tabela SAC podem não ser decrescentes como todo mundo imagina (Planilha que simula a Tabela SAC). Não é possível prever a taxa de juros no Brasil nos próximos, 10, 20 ou 30 anos. E isto representa um risco adicional para o devedor. Quanto maior o prazo maiores são as incertezas e os riscos. Desenvolvi uma planilha que permite avaliar se é melhor comprar financiado ou alugar o imóvel (veja aqui).

Comprar imóvel em 6 anos de investimento ou 35 anos de dívida?

Será que a família do nosso exemplo, que possui renda para financiar um imóvel de R$ 500 mil e condições de pagar R$ 4.432,01 mensais precisa mesmo de um financiamento? Será que um pouco de disciplina, paciência e investimento não seria suficiente para comprar o imóvel gastando menos?

Vamos imaginar o exemplo anterior, uma família que planeja seu futuro com antecedência para comprar um imóvel, em São Paulo, de R$ 500 mil. Se esta família investisse o valor da entrada do financiamento (R$ 50.000,00) e poupasse R$ 4.432,01 mensais, conseguiria os R$ 500 mil em apenas 6 anos e 1 mês em uma aplicação com rentabilidade real de 0,7% ao mês.

Na verdade esta família só teria que poupar R$ 373.536,73, os outros R$ 134.497,93 ela receberia de juros sobre juros. Aí você vai me perguntar como é possível conseguir 0,7% (descontado a inflação) se o rendimento da poupança está tão baixo?

Não existe só poupança. Você precisa diversificar. Existem métodos que permitem diversificar seus investimentos diluindo riscos e elevando ganhos. Você deveria aprender mais sobre alocação de ativos. Veja uma sugestão de livro sobre alocação de ativos.

Comprar financiado ou à vista?

Como vimos, um imóvel de R$ 500 mil financiado, na verdade custa R$ 1.221.060,88 + correção pela TR, ao longo de 35 anos. Veja a comparação no gráfico acima. Quem escolhe juntar dinheiro para investir só precisa poupar R$ 373.536,73 do próprio bolso durante 6 anos para comprar o mesmo imóvel à vista. São os juros compostos trabalhando para você e não contra você. Faça simulações como estas no simulador de juros compostos.

Quem compra à vista paga menos

Observe na linha laranja do gráfico acima. Em 6 anos é possível ganhar R$ 134.497,93 de juros que somados aos R$ 373.536,73 poupados permitiriam comprar o imóvel de R$ 500 mil sem nenhum endividamento. Com dinheiro à vista seria possível até negociar preços ainda menores, principalmente se o imóvel fosse na planta ou usado. Atualmente os descontos para quem tem dinheiro são muito generosos.

E se o preço do imóvel subir?

Se o preço do imóvel subir durante o tempo em que você estiver poupando e investindo, mesmo assim, você se beneficiará dos juros compostos.

Se antes a família do nosso exemplo tinha apenas R$ 50 mil de entrada, depois de investir por 6 anos ela teria R$ 500 mil de entrada. Ela poderia optar entre comprar um imóvel mais barato à vista, continuar poupando e depois comprar o imóvel dos sonhos, ou poderia pedir um financiamento de pequeno valor para complementar os R$ 500 mil que possui.

Isto significaria um menor comprometimento da renda familiar, um financiamento de menor prazo, menos gastos com juros e taxas. Você pode comprar o mesmo imóvel tirando menos dinheiro do seu bolso.

OBS: Nos próximos anos os imóveis não devem subir de preço como ocorreu nos últimos anos. Muito pelo contrário. A situação econômica do país esta completamente diferente. Os números da economia não são favoráveis e existem rumores de bolha imobiliária. Poupar agora para investir no imóvel depois pode ser uma boa opção. Recentemente o Prêmio Nobel de Economia disse que não investiria em imóveis no Brasil.

Por isto, não vivemos o momento certo para financiar. Está na hora de se educar financeiramente para aproveitar o “dia das compras” do mercado imobiliário que está por vir. Para quem pretende comprar imóveis para investir, boas oportunidades devem surgir se você estiver preparado.

Conclusão

Imóvel bom é aquele que você pode comprar sem se endividar. É o imóvel compatível com sua realidade financeira. Quando o endividamento é inevitável, que seja o mínimo possível, no prazo mais curto possível para que você comprometa a menor parte da sua renda futura pagando juros, seguro e taxas bancárias. Faça o planejamento da sua vida para depender menos do dinheiro alheio. Não tome decisões de última hora adotando o financiamento como solução para satisfação imediata dos seus desejos.

Aproveite este momento para poupar e investir. Vivemos em um país com a maior taxa de juros reais do mundo. Isto é ótimo para quem sabe poupar e investir e péssimo para quem vive endividado. No Brasil, com as taxas de juros praticadas, não existe dívida boa.