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INTRODUÇÃO

Habitação, com padrão mínimo de qualidade de vida, é direito humano fundamental: após deixarmos a casa inicial de todo o indivíduo, o ventre materno, há de se proporcionar local digno para que a pessoa recém-nascida seja acolhida e receba condições para o adequado crescimento e desenvolvimento pessoal, assim como deve ser mantida qualquer pessoa, de qualquer idade, em moradia digna durante toda a sua vida.

Por essa razão, a Declaração Universal dos Direitos Humanos, estabelece, no artigo 25: “Todo ser humano tem direito a um padrão de vida capaz de assegurar a si e à sua família saúde, bem-estar, inclusive alimentação, vestuário, habitação, cuidados médicos e os serviços sociais indispensáveis e direito à segurança em caso de desemprego, doença invalidez, viuvez, velhice ou outros casos de perda dos meios de subsistência em circunstâncias fora de seu controle.”

No mesmo sentido a Constituição Federal brasileira, no artigo 6º, que: “São direitos sociais a educação, a saúde, a alimentação, o trabalho, a moradia, o transporte, o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade e à infância, a assistência aos desamparados, na forma desta Constituição”.

Ainda na Constituição Federal, no art. 23, fica claro que, além de toda a sociedade, é dever do poder público efetivar esse direito fundamental à moradia digna: “Art. 23. É competência comum da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios: (…)  IX – promover programas de construção de moradias e a melhoria das condições habitacionais e de saneamento básico.”

Ocorre que a população brasileira e mundial aumenta em números que sempre superam a quantidade de moradias dignas aptas a acolher o indivíduo e a sua família, o que implica a existência de um permanente déficit habitacional, em maior ou menor grau, a depender do país ou região que se tome como parâmetro, seguindo-se, nesse sentido, uma razão diretamente proporcional evidente: quanto maior a pobreza e a desigualdade social, maior o déficit habitacional do país.

Dessa realidade decorre a necessidade do empenho permanente de toda a sociedade no sentido da efetivação do direito à moradia digna, previstos nos diplomas legais mencionados, vez que de nada adianta a mera previsão teórica do direito, sem o correspondente atendimento das populações, principalmente daquelas mais necessitadas, em cada localidade.

Cabe, pois, dentre outras, indagações como: o que é o déficit habitacional? Qual a situação desse déficit no Brasil, nos Estados Unidos e na China? Qual a sua principal causa em cada um desses países? Quem deve proporcionar condições para melhoria dos indicadores e quais medidas, nesses países, podem servir de exemplo como soluções para se proporcionar mais moradias com dignidade de condições a curto, médio e longo prazos?

Inicialmente, cumpre esclarecer que o presente estudo comparativo tem por objeto a realidade desses três países por uma razão: são os únicos no globo terrestre que reúnem 2 características básicas, a saber, possuem, cada um, mais de 200 milhões de habitantes e território de mais de 8 milhões de quilômetros quadrados.

O curioso é que, nesse aspecto, o Brasil representa uma potência continental ao lado das duas maiores economias do mundo, embora ostente a condição de país em desenvolvimento com indicadores pertinentes às condições de habitação ainda bem abaixo das outras duas, conforme veremos adiante.

1. O QUE É O DÉFICIT HABITACIONAL?

O termo “déficit habitacional” representa a quantidade de famílias sem moradia ou que vivem em condições de moradia precárias em determinada região.

2. QUAL A SITUAÇÃO DESSE DÉFICIT NO BRASIL, NOS ESTADOS UNIDOS E NA CHINA, E A SUA CAUSA EM CADA UM DESSES PAÍSES? 

No Brasil, atualmente, o déficit habitacional é estimado pela Fundação João Pinheiro em 5,8 milhões de moradias. (https://www.gov.br/mdr/pt-br/assuntos/habitacao/casa-verde-e-amarela/o-que-e-o-deficit-habitacional).

A FGV prevê uma demanda de mais de 30,7 milhões de novos domicílios até 2030. (https://imoveis.estadao.com.br/colunas/um-deficit-embaixo-do-tapete/ – artigo de José Augusto Viana Neto – Creci -SP).
<h2>Nos Estados Unidos, há atualmente um déficit habitacional estimado de 3,5 milhões de unidades (https://www.morningstar.com/articles/1098911/we-now-see-a-sharper-housing-starts-decline-in-2023-24 – artigo de Brian Bernard).</h2>
Na China,  a Oxford Economics estimou que a demanda por moradias foi de 8 milhões de unidades por ano de 2010 a 2019, mas cairia para apenas 4,6 milhões por ano até 2030.

A impressão que fica é que o aumento do déficit habitacional, no Brasil e nos Estados Unidos e na China têm como causa principal o aumento na desigualdade de distribuição de renda, falta de ações integradas entre poder público e privado, restrição de crédito, aumento quantitativo da população e a pandemia.

3. QUEM DEVE PROPORCIONAR CONDIÇÕES PARA MELHORIA DOS INDICADORES E QUAIS MEDIDAS, NESSES PAÍSES, PODEM SERVIR DE EXEMPLO PARA COIBIR O DÉFICIT HABITACIONAL? 

É certo que toda a sociedade deve promover condições de promover e, por meio de ações conjuntas do poder público e da iniciativa privada, efetivamente conceder moradia digna a quem dela necessita.

Segundo José Augusto Viana Neto, em 2009, o Programa Minha Casa Minha Vida tinha por escopo  minimizar  o déficit habitacional do País, que estava em cerca de 7 milhões de unidades. Esse programa permitiu a entrega mais de 5 milhões de moradias e, em sua nova versão, o Casa Verde e Amarela, entregou até outubro de 2021, cerca de 1,2 milhão de unidades (https://imoveis.estadao.com.br/colunas/um-deficit-embaixo-do-tapete/).

Em 2019, coincidentemente, eu era um dos advogados integrantes do departamento jurídico da incorporadora brasileira MRV, que apresentava, dentre os seus objetivos, combater o déficit habitacional, como uma espécie de estratégia social:  a empresa desempenha atividade essencialmente lucrativa com propósito de melhora das condições da sociedade brasileira em termos de condições de moradia à população e formalizava parcerias com o poder público nesse sentido.

Ocorre que a dinâmica de aumento da demanda torna esses números de unidades entregues insuficientes face à alta demanda por imóveis. Ou seja, válidas são essas iniciativas que, todavia, se mostraram insuficientes e, portanto necessitam de um fortalecimento, de metas mais ousadas e de maior incentivo e investimentos no setor, num ambiente de parceria entre poder público e iniciativa privada.

Nos Estados Unidos, há uma expectativa de aumento da acessibilidade à moradia nos próximos dois anos, à medida que as taxas de hipoteca diminuírem e os preços das casas se tornarem mais sustentáveis. Segundo Brian Bernard: nós projetamos que os lançamentos se recuperarão para 1,55 milhão de unidades até 2026 e uma média de cerca de 1,45 milhão de unidades no final da década. Projetamos 14,7 milhões de partidas cumulativas entre 2022-31, o que é cerca de 5% menor do que nossa previsão anterior. No entanto, nossa perspectiva de crescimento populacional mais baixa responde por 350 pontos-base desse declínio  (https://www.morningstar.com/articles/ 1098911/we-now-see-a-sharper-housing-starts-decline-in-2023-24).

Na China, conforme dados de 2017, a incorporadora Vanke se colocava como adepta à estratégia social como vantagem competitiva, ao adotar tecnologia própria à produção de habitações pré-fabricadas: enquanto o tempo médio de vida de construções tradicionais era de somente 25 anos, os prédios pré-fabricados duravam mais de 75 anos, com menos impacto ao meio ambiente, o que contribuiu sobremaneira para o combate do déficit habitacional na China, principalmente nas grandes cidades (https://www.insper.edu.br/noticias/a-contribuicao-da-estrategia-social-para-a-vantagem-competitiva/).

Por outro lado, diante da crise imobiliária chinesa, o governo tem colocado centenas de bilhões de dólares nas mãos dos inadimplentes incorporadores imobiliários do país para salvar o setor (https://www.nytimes.com/2022/11/25/business/china-property-developers.html – artigo de Keith Bradsher), o que impacta diretamente nos índices do déficit habitacional daquele país.

4. CONCLUSÕES

Combater o déficit habitacional é combater a pobreza e a marginalização, é conferir dignidade nas condições de moradia em favor de quem não a tem, além de representar fator que impulsiona positivamente o desenvolvimento do mercado imobiliário e a geração de empregos na indústria da construção, sem se olvidar da necessária criação de políticas públicas que assegurem programas de ação conjunta com a iniciativa privada.

Somente assim, e diante dos diversos exemplos brasileiros e de outros países, acima comentados, as causas do déficit habitacional serão gradativamente atenuadas em benefício do povo brasileiro, tão carente de ações integradas entre o poder público e a iniciativa privada destinadas à cobertura da necessidade de moradia digna.

Déficit habitacional e suas causas: comparativo entre Brasil, Estados Unidos e China e possíveis soluções face ao direito fundamental à moradia digna

Não são raros os casos em que o proprietário do imóvel, na qualidade de locador, deixa de &nbsp;averbar o cancelamento da locação que não mais existe na realidade fática.

Nessa hipótese, deve ser aceita pelo oficial de registro de imóveis, dentre as diversas formas de se provar a extinção da locação, a ata notarial, pela qual o tabelião constata que o locatário não mais ocupa o imóvel, com o intuito de que seja averbado o cancelamento da locação na respectiva matrícula?

A resposta, em tese, é sim: a ata notarial se presta a provar a extinção da locação, sem deixar de considerar, em cada caso, as demais possíveis provas a respeito, conforme os diversos precedentes que amparam esse entendimento, a exemplo do&nbsp;Processo Digital nº: 1042854-51.2021.8.26.0100 (TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO – COMARCA DE SÃO PAULO – FORO CENTRAL CÍVEL – 1ª VARA DE REGISTROS PÚBLICOS – RELATORA:&nbsp;Vivian Labruna Catapani).

O fundamento base para a aceitação da ata notarial nessas circunstâncias é que, segundo esse julgado, locações extintas nos moldes acima, “não mais produzem efeitos materiais, de modo que a respectiva averbação de cancelamento se mostra importante por refletir a veracidade real que se espera dor registros”.

Confira a íntegra da decisão:

“TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO – COMARCA DE SÃO PAULO – FORO CENTRAL CÍVEL – 1ª VARA DE REGISTROS PÚBLICOS

Processo Digital nº: 1042854-51.2021.8.26.0100
Classe – Assunto Pedido de Providências – Registro de Imóveis
Requerente: TPA Terraço República – Empreendimento Imobiliário Spe Ltda.
Requerido: 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital

Vistos.

Trata-se de pedido de providências formulado por TPA Terraço República Empreendimento Imobiliário SPE Ltda. em face do Oficial do 5º Registro de Imóveis da Capital, em virtude da recusa de averbação de cancelamento de locações de imóveis objeto de registros nas matrículas nº 4.595 e nº 4.596 daquela serventia.

Relata que consta no fólio real a celebração de contratos de locação com as empresas Verano Calçados Ltda. e Irmãos Hakim Ltda. pelo período de 5 anos, com término em 1987 e 1992. Salienta ter apresentado ao Registrador certidões de baixa de inscrição no CNPJ, bem como ata notarial, para demonstrar o encerramento das atividades das locatárias e a desocupação dos imóveis. Afirma que adquiriu os bens mencionados, o que motivou o pedido de baixa amparado em precedentes desta Corregedoria. Ressalta, ainda, que os contratos vencidos não foram renovados e tampouco ensejaram ações renovatórias, conforme certidões do distribuidor cível. Por essas razões, pleiteia a expedição de mandado determinando o cancelamento, nos termos do art. 250, I, da <a href="http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm">LRP</a>. Juntou os documentos de fls. 9/55.

Em manifestação às fls. 59/60, o Registrador <a href="https://quintoregistro.com/2021/05/29/1042854-51-2021-8-26-0100-locacao-cancelamento-ordem-judicial/">esclarece </a>que a devolução do título se pautou nos artigos 248, 250 e 253 da <a href="http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm">LRP</a>, enfatizando que, como regra, não deve agir sem título que mobilize a prática do ato. Conclui que a atuação do Judiciário se faz necessária no caso de produção de provas para o cancelamento de ônus reais, mas pontua que, ao seu ver, o pleito merece acolhimento.

O Ministério Público ofertou parecer às fls. 64/65, pela procedência do pedido.

É o relatório.

Passo a fundamentar e a decidir.

Aplica-se ao caso o mesmo raciocínio exarado em precedentes desta Corregedoria Permanente, da lavra da MM. Juíza Tânia Mara Ahualli, destacando-se, a título de exemplo, o entendimento firmado nos feitos nº <a href="http://kollsys.org/pwa">1114314-32.2020.8.26.0100</a>, nº <a href="http://kollsys.org/osj">1003674-62.2020.8.26.0100</a> e nº <a href="http://kollsys.org/o8r">1109971-30.2019.8.26.0100</a>.

Depreende-se dos autos que, na matrícula nº 4.595 do 5º CRI, cujo imóvel foi adquirido pela requerente (R. 08 – fl. 19), consta o registro de instrumento particular firmado em 1987, pelo qual se estabeleceu a locação do bem à empresa Irmãos Hakim Ltda., com término em 31/01/1992 (R. 03 – fl. 17). Nos mesmos termos, entabulou-se pacto referente ao imóvel matriculado sob nº 4.596 da citada serventia, conforme R. 04 (fl. 23/24), bem este que antes fora locado à empresa Verano Calçados Ltda., pelo período de 01/02/1983 a 31/01/1988, contrato encerrado em 21/07/1987 mediante rescisão acordada com a proprietária (R.02 e Av. 03 fls. 22/23).

Em ambos os álbuns registrais, não houve novo registro acerca de eventual renovação do aluguel após o término fixado para 31/01/1992, do que se pode presumir, em tese, o fim de vigência naquela data. Soma-se a isso o teor da ata notarial elaborada pelo 14º Tabelião de Notas da Capital (fls. 13/15), atestando que o imóvel objeto das matrículas nº 4.595 e nº 4.596 do 5º RI é composto por uma única edificação e encontra-se “livre de coisas e de pessoas, totalmente desocupado” (fl. 15). E não bastasse, há notícia de baixa de inscrição no CNPJ da empresa locatária Irmãos Hakim Ltda. em 02/02/2015 (fls. 11/12).

Por esses elementos, verifica-se que as locações firmadas não mais produzem efeitos materiais, de modo que a respectiva averbação de cancelamento se mostra importante por refletir a veracidade real que se espera dor registros.

Diante do exposto, julgo procedente o pedido de providências formulado pelo TPA Terraço República Empreendimento Imobiliário SPE Ltda. e, consequentemente, determino a averbação de cancelamento dos contratos de locação que gravam as matrículas nº 4.595 e nº 4.596 (R. 03 e R. 04, nessa ordem).

Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios.

Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo.

P.R.I.C.

São Paulo, 25 de maio de 2021.

Vivian Labruna Catapani
Juíza de Direito”

Locação já extinta, que ainda consta na matrícula do imóvel: é possível averbar seu cancelamento por meio de ata notarial?

Diante da crescente utilização de imóveis para obtenção de crédito no mercado, pela via dos empréstimos concedidos por instituições financeiras, é possível identificar, com base na jurisprudência, os principais erros cometidos nos contratos e escrituras que formalizam a constituição da alienação fiduciária, conforme a lista trazida abaixo.Como é de amplo conhecimento, a constituição desse tipo de garantia depende, além dos demais requisitos da Lei 9.514/97, do prévio registro da escritura ou do contrato no cartório de registro de imóveis competente.Logo, se houver qualquer irregularidade na sua formalização, o cartório de registro de imóveis vai expedir a nota de devolução do título e, fatalmente, a conclusão da garantia terá atrasos, assim como restará atrasada a liberação dos recursos financeiros esperados em decorrência da operação pretendida pelo tomador do empréstimo. Os principais erros verificados nas aludidas operações são:1. Descrição inadequada das partesA atividade dos cartórios de registro de imóveis possui, como um dos seus princípios norteadores, o da especialidade subjetiva.Ou seja, o proprietário do imóvel deve ser devidamente qualificado na escritura ou contrato de alienação fiduciária.Para isso, é necessário constar na escritura ou contrato o nome, nacionalidade, profissão, estado civil, número do documento de identidade com menção do órgão expedidor, número do CPF, endereço, data de nascimento, filiação, e, sempre que possível, o telefone e o endereço de e-mail de cada uma das pessoas físicas que vierem a firmar o negócio jurídico.As pessoas jurídicas devem ser qualificadas mediante a menção do seu nome empresarial, endereço da sede, número de inscrição no CNPJ, número do NIRE e dados de arquivamento dos seus atos societários no órgão responsável pelo registro do contrato ou estatuto social (Junta Comercial ou Cartório de Registro Civil das Pessoas Jurídicas). Além disso, os representantes legais da sociedade deverão ser devidamente qualificados, com a indicação da cláusula ou instrumento jurídico, como uma procuração por instrumento público, por exemplo, que lhe autoriza a assinar em nome da pessoa jurídica.2. Descrição inadequada do imóvel Outro princípio que norteia o sistema de registro de imóveis é o da especialização objetiva, previsto no art. 176 da Lei n. 6.015/73.Isso significa que deve ser precisa a descrição dos dados que caracterizam o imóvel dado em garantia, com a devida observação das suas medidas e confrontações descritas na matrícula do imóvel, mantida no cartório de registro de imóveis competente.Se o imóvel é urbano, muitos erros decorrem da falta de inclusão ou da inclusão inadequada de vagas de garagem ou depósitos, os quais, por vezes, estão incluídos na mesma matrícula da unidade imobiliária (apartamento ou casa), e por vezes, são objetos de matrículas autônomas, distintas da unidade imobiliária residencial ou comercial que integra o condomínio.Se o imóvel é rural, o cuidado maior deve residir na descrição das medidas e confrontações, principalmente se o imóvel não é georreferenciado, bem como deve ser descrito o CCIR e demais dados relevantes que caracterizam o imóvel rural e o seu cadastro junto aos órgãos competentes: dados de lançamento de ITR (Imposto Territorial Rural) e do CAR (Cadastro Ambiental Rural) serão exigidos também. Daí decorre a importância de se verificar, previamente a cada operação, se não há dados divergentes entre a descrição do imóvel feita na sua matrícula e a descrição constante dos cadastros dos aludidos órgãos públicos. Nesse aspecto, o Conselho Superior da Magistratura – SP, assim decidiu (Apelação n° 0000348-12.2013.8.26.0471):O subitem 1.1. da cláusula I do título, referente à garantia, menciona a fração ideal correspondente a 50% (cinquenta por cento) do imóvel objeto da matrícula n° 11.390, “ficando excluída, dessa fração ideal, área social e de moradia do caseiro (”Imóvel”)” e, no subitem “1.2” descreve a área total do imóvel, tal como consta do registro anterior, na qual não há menção à referida construção excluída da garantia.O título, nestas condições, fere o princípio da especialidade objetiva, previsto no art. 176 da Lei n. 6.015/73, que exige a identificação do imóvel como um corpo certo, permitindo o encadeamento dos registros e averbações subsequentes, em conformidade ao princípio da continuidade.3. Ausência de cláusulas obrigatórias geraisSegundo a Lei 9.514/97, devem constar, no instrumento de constituição da alienação fiduciária de imóvel, as regras pertinentes aos seguinte dispositivos:“Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá:I - o valor do principal da dívida;II - o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário;III - a taxa de juros e os encargos incidentes;IV - a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição;V - a cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária;VI - a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão;VII - a cláusula dispondo sobre os procedimentos de que trata o art. 27.Parágrafo único. Caso o valor do imóvel convencionado pelas partes nos termos do inciso VI do caput deste artigo seja inferior ao utilizado pelo órgão competente como base de cálculo para a apuração do imposto sobre transmissão inter vivos, exigível por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, este último será o valor mínimo para efeito de venda do imóvel no primeiro leilão".Relevante que seja expressamente previsto no instrumento de constituição da garantia o que dispõe o art. 27 da Lei 9.514/974. Ausência de cláusulas obrigatórias específicasNo tocante às pessoas jurídicas, deverão ser observadas as cláusulas específicas do estatuto ou do contrato social: se devedora, se garantidora, ou se credora a pessoa jurídica, deverão ser observadas as regras do contrato social que definem se a operação de alienação do imóvel e/ou a sua aceitação demandam ou não uma aprovação específica em reunião prévia de sócios ou alguma autorização prévia de semelhante natureza pelos sócios ou por órgão da sociedade. Também, de acordo com o ajustado pelas partes, poderiam estas prever expressamente a exclusão ou não da proteção do bem de família. Ou seja, por meio de cláusula específica, devidamente destacada, o fiduciante poderá, se o caso, reconhecer que o bem dado em garantia não se encontra nem se encontrará caracterizado como um bem de família e, portanto, não será objeto de impenhorabilidade em caso de execução da garantia.5. Falha na documentação e em outras cautelas Deverá ser apresentado, ao registro de imóveis competente, toda a documentação necessária ao registro regular da alienação fiduciária.Exemplo: contrato social, estatuto social e demais atos societários provando a legitimidade dos representantes que assinam pela pessoa jurídica, CCIR (em caso de imóvel rural).Muito comum, na atualidade, as averbações de indisponibilidade de bens nas matrículas dos imóveis, o que demanda um cuidado maior no momento da constituição da garantia, para evitar atrasos no registro da alienação decorrente de indisponibilidade de bens tendo por objeto bens do fiduciante.Isto porque as partes, em alguns casos, são surpreendidas com averbações de indisponibilidade que recaem sobre o imóvel após a constituição da garantia, mas antes do seu protocolo no cartório de imóveis, o que pode causar sérios prejuízos às partes envolvidas.Em razão desse cenário, muitas instituições financeiras estão preferindo o instrumento público no momento de se formalizar a alienação fiduciária, pois, no cartório de notas, a consulta prévia à central de indisponibilidade de bens é obrigatória, e minimiza o risco de se verificar indisponibilidade de bens na matrícula do imóvel antes do protocolo da escritura no cartório de registro de imóveis.

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Mario Vioto de Castro

Experiência e networking: a chave para grandes negócios, com Ricardo Natale | Café com ADM 460

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